梦里寻你千百度，蓦然回首，为何依然不见你的身影?

厦门，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市，经过多年发展常住人口已超过400万，流动人口300万，机动车保有量超过200万。作为举办过金砖会议的旅游城市，厦门被习总书记深情赞誉为“高素质的创新创业之城、高颜值的生态花园之城”。2017年厦门全年接待境内外游客共计7830.52万人次，同比增长15.7%。

很多附近省市的游客自驾来到厦门，也增加了厦门的停车压力。随着停车需求和供给的巨大差距，厦门停车消费日趋高涨，岛内核心地段的车位月租金动辄上千元，产权车位售价已突破单车位百万元，按产权面积核算，车位的价格已经接近于厦门核心地带的房价。厦门的停车位存量不足，无法满足市场需求，应该是非常适合立体车库投资的，但是从多年的发展情况来看，厦门的投资环境似乎并不乐观，没有旺盛的投资热情，也未有成功的投资案例，原因何在？

厦门立体车库投资市场分析

厦门在立体车库的投资方面起步不算晚，早在2011年，厦门就开始以BOT的方式引进社会资本投资建设公共立体车库了。然而社会资本投资的车库并未达到预期效益，停车收费难以覆盖高昂的投资成本，其投资模式也更没有被复制。该车库周边停车依旧紧张，而车库经营状况却较为惨淡。包括之后厦门政府投资的多个立体车库也未能取得预期效果，为什么这个停车需求紧张而又有消费能力城市的立体车库投资“叫好不叫座”？

厦门停车规划与停车现状

（1）规划项目落地难：厦门房价已经位居国内一线水平，可谓寸土寸金。市中心停车需求最大，而土地价值也最高。将如此宝贵的地块用作停车场开发，无论是政府还是土地权属单位都有很大的抵触情绪。土地权属单位倾向于开发成写字楼或商业以获得更大的经济效益，但这些项目的开发又增加了停车需求。在商业与旅游的双重压力下，厦门思明区、湖里区等核心地带的停车情况更加雪上加霜。而且这些区域的土地正是厦门最紧张的地段，房价每平米已经达到十万元左右，要用如此宝贵的土地资源建设停车场需要克服的阻力可想而知。厦门也尝试了开发地下空间建设立体车库，因对周边居住环境的影响也同样受到了来自周边业主的阻碍导致进展缓慢。虽然近几年厦门市规划了数十个各种类型的立体停车库项目，但是真正落地的却寥寥无几，很多项目在规划阶段就停滞不前。

（2）停车需求区域集中造成规划难：停车位的需求度和人员密集度成正比，日间停车高峰地带为商业集中区，办公集中区，医院、政府、银行等公共区域；夜间的停车高峰区则为住宅小区、餐饮、***所等；节假日旅游景点停车需求爆棚，尤其厦门是全国旅游名城，鼓浪屿、环岛路、厦门大学等享誉多年，而停车配套却还是十年前的水平，想要解决绝非一朝一夕之功。虽然厦门市政府自2011年开始就不断在各区规划建设各种大型停车场，如第一医院、妇幼保健院立体车库，厦门大学、南普陀等地下停车场，但还是无法缓解高峰期的需求。

（3）停车需求时间集中造成配套不平衡：停车需求受人员流动的时间影响高度集中，比如医院只有早上会爆炸式增加，而下午就会大幅度降低。厦门大型医院虽然配置了大规模的立体车库，但是在每天早上也无法满足停车需求，因为停车排队造成道路堵塞，已经成为静态交通影响动态交通的典型案例；其他如体育馆、会展中心在活动期间停车集中爆棚，而非大型活动期间停车需求却几乎为零；学校附近只有临近放学一个小时需求暴增，其他时间门可罗雀。这些区域的时效性需求造成了资源匹配的不平衡，如果配置多了浪费资源，配置少了又无法满足需求。并非有需求就要配套，尤其学校附近，虽然有需求，但是真正配套了停车场也不会有人停放，毕竟接送孩子的家长更考虑成本和方便，不情愿带着孩子走很远路到停车处。所以对于这些特定场所的停车场更应该考虑多功能及共享性。

立体车库投资分析

在土地面积相同的情况下，立体车库能容纳更多的车辆，但立体车库也不是万能的。与电梯类似，虽然电梯有诸多优势在楼房中已经必不可少，但仍然无法完全代替人行楼梯。经过多年的摸索，厦门市政府及投资商对立体车库的投资已经有了相对科学客观的评估。

立体车库的投资行为可分为规划、建设、运营收益三个环节。三个环节分属不同专业方向，但是每个环节都至关重要，直接决定着投资最终能否成功。

（1）停车场规划：所需停车位的数量及车位周转率取决于周边建筑物的功能，不同规模的建筑物应配置不同形式及不同数量的停车位。这一点，2017年住建部发布的《城市停车规划规范》中已经有了方向性的指导，应根据建筑物分类来配置不同比例的停车位。

停车场建设重在规划，不仅要要求新开发楼盘都严格按照新的规划指标配建停车位，还要在城市的中心地带规划土地建设公共停车场，公共停车场的建设原则应为“点多量少”，建设停车场车位数多多益善是一个误区，一个大型停车场如果没有出入口和道路的合理搭配，车位数的增加反而会加重周边道路的交通压力。公共停车场的建设重在选址，同时对周边的建筑物进行调查分析，根据建筑功能分析需求数量，还要评估需求的时间，不能单一的数量累加，应根据需求时间段分阶段累加后取需求最大值为停车场规模。以下笔者通过多年经验总结的调查评估表可以作为借鉴。

立体车库投资的前景与展望

立体车库投资可谓命运多舛，虽有优势却未能真正遍地开花，实现自身特有价值。从早期对立体车库的盲目崇拜，处处都以建立体车库为目的，到现在谨慎小心都是对立体车库行业的不客观对待造成的。应该认清立体车库有其特有的优势，也有其不可避免的弱点，只有将这两点结合起来才能将这一技术投资的更为成功。

针对城市立体车库行业有几点建议如下：

1. 发展公共交通，广泛推行P+R模式。解决停车难的重要途径就是要大力发展公共交通，现在厦门已经开始在全城市范围内建设地铁，结合原有的BRT快速公交能够覆盖更广范围区域，也就更加方便市民出行。应在相对紧张的交通枢纽设立大型立体停车场，节约土地资源，以月租卡形式鼓励市民将车停在地铁站后坐地铁出行，也减轻厦门四桥一隧的进出压力，缓解岛内核心地带交通和停车压力。

2. 共享停车与无人驾驶结合：能够解决行业本身问题的方式不在行业本身。要想解决停车难的根本方式一定不是建设更多的停车位，停车位的建设不仅是资源的浪费也是新交通问题产生的根源。无论某个区域停车再紧张也一定有停车位在空置，如果能将车位所有者的空置时间通过手机网络共享，在空置后将车位出租，不仅解决了需求者的燃眉之急，车位所有者也有一份额外收入。共享停车可以最大化盘活停车位资源，能够充分利用停车需求在时间上的互补性。当然车位共享还有另外一层顾虑就是车位物业方管理不方便，外部车辆和人员进入后对物业管理是一个隐患，而且车辆进入后如果不按照共享预约停入指定车位也会造成矛盾。共享车位和无人驾驶结合起来的话这个问题必然迎刃而解，无人驾驶车辆必然按照指令停入指定位置，而且也不会有人进入物业管理区域造成不必要的管理麻烦。

3. 停车资源资产证券化：早在2003年，国内证监会就开始探讨资产证券化，经过十几年发展，部分行业已经取得一定成绩。停车位作为除房地产之后另一个民有资产，具有广阔的市场空间。如果经过专业设计的资产证券化能够实现并实施也必然解决了立体车库及停车场投资收益问题，并且会带来可观的效益，这一方面还有很长的路可以走。

4. 智能化升级改造永远在路上：停车场投资运营成本是影响整个停车场回收的主要因素，随着经济的增长人工费已经成为停车场长期运营的最大不稳定因素，未来的人工工资必然随生活水平提高而不断上涨，所以在停车场投资初期就应考虑更高端的智能化水平降低人工费用。智能化改造不仅体现在收费上，更应该在停车运营的多方面上，如智能停车入库，智能引导，智能洗车、检修、充电等等方面，最终目的是停车操作实现一键式停取车，使停车行业形成一个集成的产业，真正成为车辆的大管家。

中国发展到今天，创新和行业整合已经成为主流。单靠一个设备一种经营方式已经很难解决日益突出的消费需求了。每个行业的发展必然伴随着产业化的发展，通过多种专业结合共同创新才能共同进步，立于不败之地。